Проектирование гостиниц, отелей и апарт-отелей

Гостиница — это жилье, офисный центр и ресторан в одном здании. Причём каждая из этих функций работает одновременно, круглосуточно, и их пространства не должны мешать друг другу. Гость, который возвращается в номер в два часа ночи, не должен слышать, как на кухне ресторана разгружают продукты. Горничная с тележкой не должна ехать в лифте вместе с VIP-гостем. Система кондиционирования в конференц-зале не должна шуметь во время переговоров.

Всё это — задачи проектирования. Решаются они на стадии, когда здание существует только в чертежах. Переделать потом — дорого или невозможно.

АРХИ+ проектировал гостиничные объекты разных форматов: городские отели, апарт-отели, загородные комплексы. Мы понимаем, что гостиничный объект — это прежде всего бизнес, и архитектурные решения должны этому бизнесу служить: максимальный номерной фонд при соблюдении всех норм, эффективные планировки, которые минимизируют затраты на уборку, правильная организация back-of-house, которая позволяет обслуживать гостей незаметно.

Гостиничный рынок неоднороден. То, что работает для бизнес-отеля в Москве, не подойдёт для загородного курортного комплекса. Мы проектируем разные форматы, и у каждого — своя логика.

Городские бизнес-отели — ориентированы на деловых путешественников. Здесь в приоритете эффективность: высокая вместимость при разумном метраже номеров, развитая конференц-инфраструктура, быстрый ресторан или кафе для завтраков, удобная логистика от входа до номера. Номера — компактные, но функциональные: рабочий стол, хорошее освещение, стабильный Wi-Fi. Для таких отелей принципиально важна высокая пропускная способность лифтов и ресепшн: утром сто гостей одновременно хотят позавтракать и выехать.

Туристические и досуговые отели — другая аудитория, другие приоритеты. Общественные зоны занимают бо́льшую долю площади: лобби для общения, рестораны с видом, лаундж-зоны, спа, бассейн. Номера просторнее, часть из них — с балконами или террасами. Здесь важна атмосфера, а не только функциональность.

Апарт-отели и сервисные апартаменты — жильё для долгосрочного пребывания. В каждом юните — собственная кухня или кухонная зона, больше жилая площадь, стиральная машина. Уровень сервиса ниже, чем в классическом отеле, но больше самостоятельности. С точки зрения проектирования это гибрид гостиницы и жилого дома: нужны инженерные сети для кухонь в каждом номере, другая планировочная логика этажей.

Бутик-отели — небольшие (20–80 номеров), с выраженным архитектурным характером и концепцией. Каждый номер может быть уникальным. Здесь больше свободы в архитектурных решениях, но и больше сложности: нестандартные планировки требуют индивидуальных инженерных решений для каждого помещения.

Загородные отели и базы отдыха — отдельный формат с другим набором задач. Размещение корпусов на территории, организация внешнего благоустройства, инфраструктура для досуга на открытом воздухе, подъездные пути. Часто — несколько отдельных строений вместо одного здания. Добавляются инженерные задачи, характерные для загородных объектов: собственные источники водоснабжения, локальные очистные сооружения, отопление при удалённости от городских сетей.

Хостелы — максимальная плотность размещения при минимальном метраже. Многоуровневые кровати, общие санузлы, общие кухни и зоны отдыха. Нормативы для хостелов относительно недавно были законодательно урегулированы: сейчас они не могут размещаться в жилых домах в квартирах, но могут — в нежилых помещениях. Требования к планировкам хостелов специфичны: нормы площади на человека, вентиляция в спальных помещениях, пути эвакуации при высокой плотности.

Номерной фонд — главный актив. Каждый квадратный метр, «съеденный» лишним коридором или неэффективным тамбуром, — это потерянная выручка. Опытный гостиничный проектировщик умеет выжать максимум номеров из доступной площади этажа, при этом соблюдая нормативные требования к площади номеров, ширине коридоров, инсоляции и вентиляции. Это баланс, который требует хорошего понимания и норм, и экономики гостиничного бизнеса.

Планировка этажа номерного фонда. Классическая гостиничная планировка — двойной коридор с номерами по обе стороны. Он эффективен по соотношению номерной площади к площади коридоров, но создаёт номера без естественного освещения (внутренние номера). Планировки с атриумом, угловые конфигурации, галерейные схемы — альтернативы с другими соотношениями эффективности. Правильный выбор зависит от формы участка, категории отеля и финансовой модели.

Лифты и вертикальные коммуникации. Количество и характеристики лифтов рассчитываем по номерному фонду, этажности, пиковым потокам и заданию оператора. Отдельно рассматриваем служебные перевозки, бельё и питание; состав лифтов нельзя назначить одной универсальной пропорцией.

Шумозащита. Гостиничный номер должен обеспечивать тишину независимо от того, что происходит за стеной, под полом или над потолком. Нормативное значение допустимого уровня шума в номерах — не более 35 дБА. Достичь этого при плотной застройке номеров — задача, которая решается не просто толстыми стенами, а правильным выбором конструктивных решений: многослойные перегородки с воздушным зазором, виброизолированные перекрытия в зонах ресторана и бара, правильная прокладка инженерных систем (трубы не должны передавать шум через конструкции).

Инженерные системы — сложность в масштабировании. В обычном жилом доме одна квартира — одна точка водоснабжения, одна схема вентиляции. В гостинице на 200 номеров — 200 санузлов, 200 вентилируемых пространств, 200 точек управления кондиционированием. Инженерные системы гостиницы масштабны, и их правильное проектирование требует понимания не только нормативов, но и эксплуатационной логики: как обслуживать сотни санузлов, как менять фильтры вентиляции, как добраться до запорной арматуры без вскрытия стен в занятых номерах.

Системы безопасности и управления доступом. Электронные замки с карточным доступом, видеонаблюдение в общественных зонах, системы пожарной сигнализации и оповещения, интеграция с системой управления отелем (PMS) — всё это проектируется как единая система, а не набор отдельных решений. Слаботочные системы в гостинице — один из самых сложных разделов.

Back-of-house — служебная часть гостиницы: кухня, бельевые, прачечная, кладовые, технические помещения и зоны персонала. Площади и взаимосвязи определяем по программе отеля. Продуманное расположение этих помещений сокращает лишние перемещения при ежедневном обслуживании.

Концепция и предпроектный анализ. Выясняем: целевая аудитория и планируемая категория отеля, количество номеров и их типология (соотношение стандарт/делюкс/сюит), состав инфраструктуры (рестораны, конференц-залы, спа, бассейн, паркинг), схема управления — собственная УК или международный оператор. Если предполагается работа под брендом международной сети — сеть, как правило, предъявляет собственные стандарты к планировкам и инженерным системам (так называемые Brand Standards). Мы работаем с этими требованиями.

Функциональная программа. Составляем подробный перечень всех помещений объекта с указанием площадей, взаимосвязей и требований. Это рабочий документ, который согласовывается с заказчиком до начала проектирования и служит основой для всех дальнейших решений.

Архитектурный эскиз и концептуальная планировка. Компоновка здания, схема этажей, принципиальные решения по зонированию и разделению потоков. На этом этапе закладываются решения, которые потом крайне сложно изменить: расположение лифтовых шахт, форма типового этажа, соотношение гостевой и служебной зон.

Стадия «Проект» (П). Полный комплект документации по всем разделам. Для гостиничных объектов особое внимание уделяется акустике (нередко выпускается отдельный акустический раздел), системам безопасности и управления, технологическому проекту кухни (если есть ресторан).

Рабочая документация. Детальные чертежи для строителей. В гостиничных объектах особенно тщательно прорабатываются типовые узлы: стыки перегородок и перекрытий (для акустической изоляции), прокладка трубопроводов в коридорах этажей, решения по обслуживанию инженерных систем.

Прохождение экспертизы. Гостиницы, как правило, проходят государственную или негосударственную экспертизу. Процедуры перед началом работ и открытием объекта уточняем по его назначению. Технические решения, уведомления и иные разрешительные действия имеют разный состав и не заменяют друг друга.

Авторский надзор. Особенно критичен в части акустических решений и инженерных систем — именно здесь строители чаще всего пытаются упростить проектные решения, не понимая их функционального смысла.